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LA FASE 2 PER IL SETTORE IMMOBILIARE: QUALE SARÀ IL NOSTRO FUTURO?

COSA CI PROSPETTA IL FUTURO? L'evoluzione del settore immobiliare, gli esperti rispondono: 

Dopo mesi di lock-down e incertezza per tutti noi, stiamo iniziando ad intravedere la luce in fondo al tunnel, ma ciò non toglie di vista l'enorme macigno che sta pesando sul nostro futuro, sul nostro Paese e sulla nostra economia. Sulla base di queste riflessioni, io, che in prima persona opero nel settore immobiliare da oltre 28 anni, mi ritrovo per la prima volta di fronte ad un futuro nuovo per il mio settore. 

Di crisi ne abbiamo passate, ma oggi più che mai, l'andamento economico dipenderà in primis da fattori di sostegno economico, umanitari, sociali e di conseguenza psicologici. Stanno cambiando i contesti in cui andremo ad operare, giorno dopo giorno. C'è un cambiamento in atto e ce ne rendiamo conto, ritengo opportuno partire da una riflessione costruttiva e basata su dati concreti e autorevoli, per questo oggi desidero proporvi il punto di vista di tre illustri Notai, relativamente alla situazione in cui ci troviamo. 

La domanda a cui ho chiesto di dare una risposta è molto semplice: 

Cosa secondo Lei ci dobbiamo aspettare dalla fase 2 per l'economia e cosa cambierà nel mercato immobiliare nel 2021? 

 

Le riflessioni del NOTAIO MATTEO BORDON 

ASPETTO PSICOLOGICO

In primo luogo, prolungamento delle misure restrittive, dovute all'emergenza sanitaria, favorirà assolutamente la ricerca di immobili ad uso abitativo di ampia vivibilità e con spazi esterni (giardini e terrazze). In secondo luogo, il post lockdown porterà una fetta del mercato a favorire la vendita di unità immobiliari poste al di fuori dei centri abitati e situate vicino ad ampie zone di verde. In terzo luogo, l'isolamento ha sicuramente spinto le persone che vivono in locazione ad analizzare l'acquisto di una prima casa confortevole anche nell'ottica di una razionalizzazione delle proprie risorse economiche. Sul punto, nella nostra regione, i prezzi degli immobili sono talmente contenuti che la rata di un mutuo ipotecario a lungo termine, spesso, coincide con il canone di locazione. Il mercato immobiliare sarà oggetto del c.d.  revenge shopping ? E' altamente probabile che chi aveva un sogno nel cassetto (seconda casa, nuova casa con giardino) cercherà di realizzarlo come reazione ad un lungo periodo di impossibilità di fatto a raggiungere i propri obiettivi.   

FINANZIAMENTO DELLE OPERAZIONI IMMOBILIARI 

Tema centrale nel settore immobiliare è la tenuta del sistema bancario. Sul punto, il Governo ha "scaricato" sulle Banche tutte le problematiche aziendali offrendo l'opportunità alle aziende di accedere a prestiti agevolati con garanzia medio credito centrale. La concessione di finanziamenti con garanzia statale  non dovrebbe comportare una riduzione delle risorse economiche destinate al finanziamento del mercato immobiliare. Tuttavia, è certo un rallentamento delle pratiche istruttorie, in quanto, i funzionari saranno impegnati nell'evasione dei finanziamenti destinati all'impresa.   

MERCATO IMMOBILIARE

La distinzione è netta tra: unità immobiliari ad uso abitativo che potrebbero subire una riduzione del prezzo unicamente nel breve periodo per poi riprendere quota;   unità immobiliari ad uso strumentale per i quali la riduzione del prezzo più o meno significativa è certa;   unità immobiliari ad uso alberghiero per le quali, ad oggi, tutte le trattative di acquisizione da parte dei fondi immobiliari sono bloccate. In questo caso si prevede una significativa riduzione del valore.

FISCALITÀ 

Il Governo sta affannosamente cercando di comporre un quadro normativo finalizzato ad agevolare le iniziative immobiliari (ristrutturazioni - demolizione e ricostruzione) introducendo la possibilità di "spendere" le detrazioni fiscali derivanti dagli interventi edilizi mediante il c.d. sconto in fattura: il privato non dovrà effettuare l'integrale pagamento dell'impresa ed attendere di recuperare l'importo dei vari bonus fiscali nei 5 anni successivi ma potrà scontare tale somma dal corrispettivo fissato per l'appalto. Dall'altro lato, al fine di evitare l'inefficacia di tali misure, stante l'impossibilità per le imprese edilizie di tenere in pancia tutte le detrazioni oggetto di c.d. sconto in fattura, viene prevista la possibilità per le imprese di cedere il credito d'imposta alle banche finanziando così l'intervento. Il c.d. Econobus 110 porterà all'aumento degli interventi di ristrutturazione da parte dei privati portando ossigeno alle imprese nel settore dell'edilizia nonché nuove opportunità di vendita di fabbricati in pessime condizioni di conservazione. 

CONCLUSIONI

L'anno 2020 sarà certamente determinato da una contrazione delle transazioni immobiliari sia dal punto di vista numerico che di valore delle operazioni. I valori di mercato ridotti, le importanti agevolazioni fiscali in tema di ristrutturazione nonché gli attuali tassi di interesse richiesti sui mutui ipotecari favoriranno, nonostante tutto, la vendita delle prime case nonché, seppur in misura più limitata, la vendita delle seconde case.   L'atteggiamento psicologico favorevole, a mio avviso, resta fondamentale per cogliere la reazione del mercato immobiliare alla crisi finanziaria post Covid-19. Sulla ripresa del mercato, vista la positiva reazione di tutti gli attori (agenti immobiliari, banche e clienti), resto positivo.   

 

Le riflessioni del NOTAIO MARTINA BAIUTTI 

Il periodo che stiamo vivendo non ha precedenti, mai si è verificato un fenomeno globale di tali dimensioni, interessando ogni settore economico e quindi ognuno di noi a livello professionale oltre che umano; è un evento inatteso in grado di travolgere tutto e tutti, cambiare la storia e riscrivere le regole.

Le implicazioni negative si stanno manifestando dagli inizi di marzo: l’immobiliare è un settore trainante per l’economia, la casa è un bene primario, e gli immobili strumentali sono un mezzo di produzione del reddito. Dopo la crisi del 2008, il 2019 aveva segnato un recupero delle transazioni, seppur con prezzi al ribasso, anche i primi mesi del 2020 erano iniziati con segno positivo, il lockdown è arrivato improvvisamente ed ha paralizzato per primi i settori commerciali, le PMI, il comparto ricettivo e tutta quell’economia reale della nostra nazione che da un momento all’altro ha assistito ad una complessiva paralisi. I cambiamenti che tutto questo determinerà non sono ancora chiari; tuttavia alcune cose appaiono assodate: molto non sarà più come prima, quantomeno nel medio termine. 

Come in ogni crisi, quindi, è utile individuare quelle che sono le opportunità da cogliere adottando le giuste misure, rimodulando il nostro modello organizzativo professionale ed economico. 

Il comparto immobiliare ci vede protagonisti come professionisti del settore, quindi la nostra organizzazione dovrà cambiare diventando più agile per dare servizi sempre completi, cogliendo le nuove opportunità. 

L’andamento del mercato è in fase di studio da parte di diverse agenzie che si occupano di real estate: le prime risultanze davano uno scenario pessimistico, con calo di domanda generalizzato; a due mesi dall’inizio della pandemia gli scenari si stanno delineando con altre conclusioni. Recenti analisi infatti prevedono che il mercato nel medio termine cambierà, con riposizionamenti su fasce di mercato diverse, ad esempio con lo spostamento della richiesta in zone più periferiche con maggiore metratura e con spazi esterni fruibili (terrazze e giardini), ciò per il distanziamento sociale imposto e dalla necessità di spazi per attività di smart working; è anche prevista una maggiore richiesta di immobili in affitto dovuta al calo occupazionale e il minor reddito. 

Tutto ciò sarà verificato con la realtà nel 2021, certamente abbiamo di fronte un periodo con oggettive difficoltà ma che offre anche opportunità di ammodernamento e snellimento delle procedure, sarà nostro preciso dovere di professionisti sviluppare un servizio ai clienti pronto ed in linea con i nuovi tempi che ci apprestiamo ad affrontare, con la consueta professionalità ed ottimismo.   

 

Le riflessioni del NOTAIO PAOLO ALBERTO AMODIO 

La fase 2 sarà caratterizzata dalla riduzione o addirittura annullamento del reddito di numerose famiglie (pensiamo ai dipendenti e ai titolari delle ditte che chiuderanno, ai pubblici esercizi ed altro). D'altro canto l'esperienza insegnerà che solo chi disponeva e dispone di una certa liquidità di riserva ha affrontato la fase 1 e si prepara ad affrontare la fase 2 senza particolari difficoltà. Ancora: i prezzi dei generi di prima necessità, partendo dagli alimentari, stanno aumentando.  

Tutto ciò, a mio parere, si rifletterà sul mercato immobiliare facendo venir meno quella tendenza all'equilibrio tra domanda e offerta che si stava raggiungendo nel 2019, determinando un'eccedenza ancora più marcata dell'offerta sulla domanda con conseguente diminuzione dei prezzi e rallentamento delle negoziazioni.   

 

LE MIE CONCLUSIONI 

Un elemento caratteristico nelle risposte è la straordinarietà del momento a cui la reazione come società non può che non essere univoca e coordinata, le crisi possono sempre nascondere delle opportunità che nascono se c'è visione, ottimismo, condivisione, sostenibilità, pragmatismo, per far nascere quel cambiamento che la nostra Italia ha davvero bisogno. Ringrazio i Notati Paolo Alberto Amodio, Matteo Bordon, Martina Baiutti per la loro disponibilità e auguro a tutti noi di riprenderci in mano al più presto le nostre vite.  Uniti ne usciremo più forti di prima! 

Saluti 

A.T.

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